Placements immobiliers
Les lois
- Loi Scellier
- Loueur en Meublé Non Professionnel
LMNP - Loueur en Meublé Professionnel - LMP
- Loi Girardin
- Loi Malraux
- Monuments historiques
- Loi Demessine - ZRR
- Loi de Robien Recentré
Loi Scellier
Cette loi remplace définitivement les dispositifs Robien et Borloo qui ne sont plus en vigueur depuis le 31/12/2009.
A partir du 1er janvier 2011, la réduction d’impôt Scellier est égale à 22% du prix d'achat du logement retenu dans la limite d'un plafond annuel de 300 000 euros pour les logements construits en norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) et de 13% pour les logements non-BBC. Soit une économie maximale de 66 000 euros en BBC et de 39 000 euros en non-BBC.
Pour les investissements réalisés à partir de 2011, le taux de la réduction d'impôt sera ramené à 20% avec une possibilité de bénéficier d'un complément de 2% par an entre la 10ème et la 15ème année de location.
Cette nouvelle loi Scellier, est donc beaucoup plus favorable fiscalement (réduction d'impôt) que les lois Robien / Borloo classique et leur amortissement (déduction sur revenu).
Avantages fiscaux | Loi Scellier
- Réduction d’impôt égale à 22% (BBC) et 13% (Non-BBC) du prix d’achat TTC du bien immobilier pour 2011 applicable sur 9 ans.
- Réduction d’impôt égale à 18% (BBC) et 9% (Non-BBC) du prix d’achat TTC du bien immobilier en 2012 applicable sur 9 ans.
- Réduction d’impôt plafonnée à 66 000 euros sur 9 ans.
- Possibilité de prolonger la réduction d’impôt de 6 ans à hauteur de 2% par an et de bénéficier d’un abattement spécifique de 30% sur le revenu foncier imposable (sous conditions de ressources du locataire et de plafonnement de loyer = Scellier intermédiaire).
- Possibilité de reporter la réduction d’impôt sur 6 années inclusivement.
Obligations légales | Loi Scellier
- Louer le logement pendant 9 ans minimum.
- Le locataire doit faire de l'appartement ou de la maison son habitation principale.
- Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n'appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation.
- Plafond de loyer :
Zone A Bis : 21,70 €/m2*
Zone A : 16,10 €/m2*
Zone B1 : 13€/m2*
Zone B2 : 10,60€/m2*
Zone C : 6,10€/m2*
*(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2011)
Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP
La location meublée non professionnelle relève au regard de l'impôt sur le revenu du régime des BIC non professionnels. Produit simple, il vous permet de percevoir des revenus réguliers à forte rentabilité. Il est un instrument essentiel pour les investisseurs recherchent un complément de retraite à moyen terme.
Fiscalité |
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Depuis la loi de Finances de 2009, avec le statut LMNP, l'investisseur a droit à une réduction d'impôt unique de 5% du prix de revient. Cette réduction d'impôt est plafonnée à 25 000 € et est possible lorsque l'investissement concerne une résidence pour personnes âgées ou handicapées, une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. A noter qu'en cas d'excédent lié à ce crédit d'impôt, la somme n'est pas récupérable.
Cette réduction de l'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement des immeubles. C'est-à-dire la même année que la date de livraison du bien (ou de la date d'achèvement des travaux). Par exemple pour une livraison en 2009, la réduction d'impôt concerne les revenus 2009. La réduction d'impôt est valable pour les logements achetés en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
- Amortissement de l'immobilier à 85% (hors terrain) de 20 à 30 ans
- Amortissement du mobilier à 85% de 5 à 10 ans
- Report illimité des amortissements non déduits
- Déduction des intérêts d'emprunt
- Récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition (19,6%)
A noter : Les logements concernés sont des logements situés dans des résidences services offrant à l'acquéreur un bail commercial garantissant ainsi les loyers pendant toute la durée, sans charges et frais de gestion supplémentaires.
Fiscalité | Loueur en Meublé Non Professionnel – Option CENSI-BOUVARD
La réduction d'impôt Bouvard concerne les logements achetés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Le taux de la réduction d'impôt dépend de l'année d'acquisition (signature chez le notaire) du logement :
En 2011, il est de 18% du prix de revient HT du logement.
Le prix de revient du logement s'entend du prix d'acquisition hors taxes majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, taxe de publicité foncière, droits de timbre.
La réduction d'impôt ainsi obtenue est étalée sur 9 ans. Dans le cas ou l'impôt du contribuable est inférieur à la réduction d'impôt Bouvard, le solde peut en être reporté sur 6 années inclusivement.
Comme en loi SCELLIER, la réduction d'impôt est toutefois plafonnée : le prix de revient du ou des logements achetés une année donnée ne pourra être retenu que dans la limite de 300 000 €.
Loueur en Meublé Professionnel - LMP
Les avantages de ce concept sont multiples. Il vous permettra de bénéficier d'avantages fiscaux indéniables mais aussi d’avantages patrimoniaux et sociaux.
Ce statut est un outil idéal pour vous constituer une retraite défiscalisée, protéger votre conjoint ou encore tout simplement réduire fortement votre imposition sur votre revenu sur une période déterminée.
Avantages fiscaux | Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- Imputation du déficit relevant du régime BIC sur le revenu global
- Déductions des frais d'acquisitions la première année
- Amortissement de l’immobilier à 100% (hors terrain) de 20 à 30 ans
- Amortissement du mobilier à 100% de 5 à 10 ans
- Report illimité des amortissements non déduits
- Déduction des intérêts d’emprunt
- Récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition (19,6%)
- Exonération d'impôt sur la plus value au delà de la 5ème année de détention
- Possibilité d’exonération ISF
A noter : Les logements concernés sont des logements situés dans des résidences services offrant à l'acquéreur un bail commercial garantissant ainsi les loyers pendant toute la durée, sans charges et frais de gestion supplémentaires.
Obligations légales | Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- Réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuels au titre de la location de locaux d'habitation meublés ET retirer de cette activité au moins 50% des revenus du Foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
- Être immatriculé au registre des commerces et des sociétés (RCS) en tant que Loueur en Meublé Professionnel
Loi Girardin
L'éloignement naturel des territoires d'Outre-Mer, les différences économiques et sociales et l'environnement international où la globalisation accroît la concurrence rendent les conditions de développement économiques de ces départements français plus délicates à gérer.
Dans un tel contexte, l'Etat a mis en place depuis 1986, différentes lois d'incitations à investir en Outre-mer.
La loi Paul a ainsi succédé à la loi Pons et depuis le 31 juillet 2003, c'est la loi Girardin qui est en vigueur.
Avantages fiscaux | Loi Girardin
L’article 199 undecies D de la Loi de Finance 2009, prévoit que la somme des réductions d’impôt obtenues au titre des investissements outre-mer (investissements productifs, dans le secteur du logement ou au capital de certaines sociétés) ne peut excéder, soit un montant de 40 000 €, soit 15% du revenu imposable (au choix), au titre d’une même année d’imposition.
- Réduction d'impôt de 36% de la valeur d’acquisition du bien étalée sur 5 ans dans le secteur libre.
- Réduction de 45% de la valeur d’acquisition du bien étalée sur 5 ans dans le secteur intermédiaire (plafonds des loyers et des ressources des locataires). la base de réduction est plafonnée à 2247 H.T. euros par m² soit 2438 euros T.T.C.
- Déduction des intérêts d'emprunt
- Déduction des charges et primes d'assurances
Obligations | Loi Girardin
- Le logement doit être neuf et affectée à l'habitation principale du locataire
- Engagement de détention du bien de 5 à 6 ans
- Le bien doit être situé dans les départements d'Outre-Mer
- Plafonnement des loyers et des ressources du locataire (secteur intermédiaire)
- La réduction d'impôt n'est pas cumulable avec un déficit foncier (pour le même bien)
Loi Malraux
La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine.
Depuis la loi de Finance 2011, En ZPPAUP, l'économie d'impôt annuelle est de 27% des travaux de l'année plafonné à 100 000 euros de travaux, en Secteur sauvegardé, l'économie d'impôt annuelle est fixée 36% des travaux de l'année toujours plafonnée à 100 000 € de travaux. Le bien doit être loué pendant 9 ans et situé dans une zone rentrant dans le cadre de la loi Malraux.
La loi Malraux concerne prioritairement les contribuables fortement fiscalisés (afin que l'imputation, pour être la plus efficace possible, se fasse dans les tranches d'imposition supérieures) et disposant - idéalement - de revenus fonciers (afin que les intérêts d'emprunt, non déductible du revenu global, s'imputent sur ces dernier, maximisant ainsi la défiscalisation).
Avantages fiscaux et obligations | Loi Malraux
- Déduction de votre revenu global, du déficit foncier résultant des coûts liés aux travaux de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement).
- Logements concernés : logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels. Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
- Bénéficiaires : Toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'I.S. (Impôt sur les sociétés). Il s'agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers).
- Durée Minimale de Location : Les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.
- Déduction des intérêts d'emprunt.
A noter : Si vous êtes fortement imposé, que vous disposez de revenus fonciers et que vous souhaitez vous constituer un patrimoine de caractère, la loi Malraux peut correspondre à vos attentes.
Monuments historiques
Acquisition d'un immeuble classe monument historique pour l'essentiel ou inscrit a l'inventaire supplémentaire dans sa totalité.
Le statut dérogatoire accorde en faveur des monuments historiques encourage les investisseurs a acquérir ce type de bien, dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions.
C'est un produit rare, de caractère, avec un montage extrêmement méticuleux et offrant de réelles garanties.
Avantages fiscaux et obligations | Monuments Historiques
Le régime fiscal des monuments historiques n’a pas été modifié par la Loi de Finance 2009 : leurs détenteurs peuvent continuer d’imputer, sans plafonnement, le coût de leurs travaux. C’est un des rares dispositifs qui échappe au plafonnement global des niches fiscales.
Néanmoins, des restrictions supplémentaires ont été ajoutées.
- Création d'un nouvel engagement de conservation La propriété de l’immeuble doit être conservée pendant 15 ans à compter de son acquisition, même si l’achat est antérieur au 1er janvier 2009. Quelques exceptions à cet engagement de conservation : licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de l’un des époux, donation, succession ou legs de l’immeuble (à condition que le bénéficiaire reprend l’engagement de conservation pour la durée restant à courir).
- Interdiction de mettre en copropriété le Monument Historique.
- Imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas a la famille du détenteur.
- Régime Fiscal : imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas a la famille du détenteur. Déduction à 100% des travaux effectués, des intérêts d'emprunts travaux et foncier, des frais d'hypothèque, report du déficit foncier sur le revenus global sans limitation. (propriétaires bailleurs)
- Bénéficiares : personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises a l'IS (SCI, SCPI, ...). Déficits pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.
- Durée Minimale de Location : obligation de louer à un tiers pendant 3 ans.
- Subventions : Elles peuvent être accordées pour un immeuble classé, le montant de la subvention s’élève en moyenne à 35% du coût des travaux.
A noter : Si vous êtes fortement imposé et assujetti à l'ISF (impôt sur la fortune), le régime fiscal en faveur des Monuments Historiques vous concerne forcément.
Loi Demessine - ZRR
Depuis le 01 Janvier 2011, date de la mise en application de la nouvelle loi de finance pour 2011, ce dispositif ZRR n’est plus Eligible
La loi Demessine est rentrée en vigueur au 1er janvier 1999 dans une optique de d'aménagement et de développement des zones rurales.
lle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d’impôts de 25% du prix de revient de leur investissement.
Cette réduction s'étale sur 6 ou 7 années depuis le premier janvier 2005.
Avantages fiscaux | Loi Demessine
- Réduction d’impôt égal à 25% de la valeur H.T. du bien étalé sur 6 ou 7 ans (plafonnée à 100 000 euros pour un couple et 50 000 euros pour un célibataire)
- Récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition (19,6%)
- Déduction des intérêts d'emprunt
- Déduction des charges et primes d'assurances
- Imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros (hors intérêt d’emprunt)
A noter : Les logements concernés sont des logements situés dans des résidences services offrant à l'acquéreur un bail commercial garantissant ainsi les loyers pendant toute la durée, sans charges et frais de gestion supplémentaires.
Obligations | Loi Demessine
- Le logement doit être neuf
- Engagement de détention du bien pendant 9 ans
- Le bien doit être situé dans une ZRR (Zone de Revitalisation Rurale)
Loi de Robien Recentré
Depuis le 01 janvier 2010, date de la mise en application de la loi de finance 2010, le dispositif Robien Recentré n’est plus Eligible
Loi Robien Recentré La loi portant engagement national pour le logement (ENL), connue aussi sous le nom de dispositif Borloo, à été adoptée en 2ème lecture à l'assemblée nationale.
Selon le ministre, instigateur de cette loi, Jean-Louis Borloo, elle s'applique à compter des acquisitions réalisées au 1er septembre 2006. La loi Borloo prévoit un dispositif à deux vitesses pour l'investissement locatif à savoir :
une modification de l'actuel dispositif Robien qualifié de "Robien Recentré" dont nous vous donnons ci-dessous les principales caractéristiques et un régime dit "Borloo Populaire".
Avantages fiscaux | Loi de Robien Recentré
- Amortissement Robien : 50% du prix d'acquisition à raison de 6% pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans
- Déduction des intérêts d’emprunt
- Déduction des charges et primes d'assurances
- Imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros
A noter : Le dispositif Robien Recentré permet un amortissement limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire, il peut également louer à ses ascendants et ses descendants sans remise en cause de l'avantage fiscal.
Obligations légales | Loi de Robien Recentré
- Le logement doit être neuf
- Engagement de détention du bien pendant 9 ans
- Pas de plafond de ressources des locataires
- Plafond de loyer : zone A=21,65€/m² . zone B1=15,05€/m² .
zone B2=12,31€/m² . zone C=9,02€/m²
